2,3 млрд.€ в строительство нового жилья в Берлине

Берлинский журнал Berliner Wirtschaft побывал в гостях у Инго Мальтерa (Ingo Malter), господин Мальтер управляет одной из крупнейших в Берлине компаний по строительству квартир STADT UND LAND.

В интервью говорится, что компания STADT UND LAND до 2026 г. в строительство нового жилья в Берлине будет инвестировать до 2,3 млрд. евро. Имеющийся квартирный фонд до 2026 г. должны увеличить приблизительно с 44 тыс. до 55 тыс. квартир.

В распоряжении компании уже есть земельные участки под 6 тыс. квартир, 3 тыс. квартир находятся в процессе строительства или уже сданы в эксплуатацию.

– Как вы собираетесь восполнить оставшийся пробел, эти 2-3 тыс. квартир? Земельные участки сейчас в большом дефиците.

– Да, в настоящее время они действительно в большом дефиците. Но если учесть площади на территории нынешнего аэропорта «Тегель», то ситуация с доступностью площадей для государственной строительной компании выглядит существенно менее напряженной. А мы исходим из того, что эти площади обязательно будут доступны. Потенциал для строительства на этой территории составляет приблизительно 5-10 тыс. квартир. Я не думаю, что одна государственная строительная компания будет в состоянии справиться с подобным объемом. С учетом распределения рисков и скорости строительных работ, разумнее будет распределить эту задачу между несколькими игроками. Я легко могу себе представить, что город и федеральная земля будут принимать в этом участие.

Berliner Wirtschaft –  Без «Тегеля» вам было бы сложно достигнуть поставленных целей по новым строительным объектам?

– Нет, я думаю, что нет. У нас все еще остается девять лет впереди, и за это время что-то обязательно произойдет. Например, некоторые площади будут перераспределены, или же будут прояснены какие-то вопросы с правами собственности, так что какие-то еще площади станут доступными. Несколько сложно еще говорить о том, сможем ли мы вести какую-то деятельность на прилегающих к Берлину территориях. В данный момент это не стоит на повестке дня. Но в зависимости от того, как договорятся между собой федеральные земли Берлин и Бранденбург, это могло бы стать еще одной возможностью.

– Вы бы высказались за то, чтобы берлинские городские строительные компании смогли вести строительство на прилегающих территориях?

– Если тенденции массивного притока населения и экономического подъема, которые мы наблюдаем уже четыре года, сохранятся и далее в не меньшем объеме, то да, я бы высказался за это. Время летит. Люди не хотят ждать, пока мы еще больше уплотним население в центре города, и они больше не держат в голове прежние границы. Им безразлично, будут ли они жить в Букове или Гроссцитене. Разница всего лишь в двух автобусных остановках. Остается еще вопрос, кто будет строить там квартиры.

– Как вы в целом рассматриваете берлинский рынок квартир?

– Ситуация напряженная. Я не говорю о нехватке квартир. В некоторых сегментах наблюдается дефицит, и мы как государственное предприятие, ориентированное на нижний ценовой сегмент, сталкиваемся с определенными вызовами. Я считаю, что мы как строительная компания в целом предприняли правильные шаги. За последние три года государственные строительные компании из ничего создали отделы по работе с новым строительством и запустили множество строительных проектов, которые окажут воздействие на рынок в среднесрочной перспективе. Я считаю, что на ближайшие годы новое строительство – это верный ответ.

– Насколько велики экономические вызовы, связанные с таким объемом нового строительства?

– Хотя мы – государственная строительная компания, мы не получаем никаких налоговых средств, за счет которых мы могли бы себя финансировать. Все, что мы делаем, мы финансируем на рынке и на рыночных условиях. Поэтому новое строительство само по себе уже представляет для нас вызов. С точки зрения баланса, нам достаточно легко учитывать инвестиции в жилой фонд в городе и федеральной земле. Сложнее обстоит дело с ликвидностью. Мы одновременно строим большое количество квартир, по которым мы уже должны погашать проценты за использование капитала и которые еще не приносят поступлений от аренды.

– Как же вы преодолеваете эти проблемы?

– Мы не идем на повышенный риск, но эта ситуация уже сама по себе представляет собой экономический вызов. В течение следующих четырех-пяти лет нам потребуется очень тщательное планирование ликвидности. После этого мы начнем получать доходы от аренды, и это больше не будет проблемой. Федеральная земля Берлин, как учредитель шести городских компаний по строительству квартир, уже заявила о том, что выделит необходимые средства, если по каким-либо причинам возникнут сложности. Конечно, это заявление нас успокаивает. Тем не менее, мы планируем справиться и без этой поддержки.

– Но вам также приходится критически просчитывать стоимость аренды, если перед вами стоит задача обеспечить доступное по стоимости арендное жилье. Как вы с этим справляетесь?

– Это, собственно, и есть ключевой вопрос. Если бы мы могли сдавать каждую квартиру по рыночным арендным ставкам, нам не приходилось бы говорить об экономических вызовах. Но это не входит в наши задачи. Половина наших квартир в новых объектах выходит на рынок по цене 6,50 евро нетто за квадратный метр в месяц, без учета коммунальных платежей. Само по себе это не делает инвестиции рентабельными. Существенная часть нашей компании ежедневно работает над этой задачей. Экономическая корректировка в целях обеспечения разумного покрытия платежей за использование капитала, расходов на управление объектами или формирования резервов на ремонтные работы, так сказать, относится к нашим основным компетенциям.

– Насколько тяжело растущие цены бьют по строительным компаниям?

– На самом деле, цены растут на уровне выше средних показателей. За последние три года мы наблюдали рост строительных расходов до восьми процентов в год. Это существенно больше, чем рост цен на всю продовольственную корзину. В конечном итоге, из-за такого роста расходов даже государственным строительным компаниям приходится идти на умеренные повышения арендных ставок. Это и происходит. Конечно, всегда на условиях действующих договоров о сотрудничестве с федеральной землей Берлин. Здесь для нас установлены границы, которые значительно строже, чем законодательно предусмотренные возможности для повышения арендных цен.

Новый типовой дом, потенциал экономии

– Есть ли что-то, чем вы бы хотели заняться, но как государственная строительная компания не можете этого сделать? – Я бы с удовольствием добавил к нашим строительным проектам квартиры на продажу. Это помогло бы внести свой вклад в социальную комбинацию жилых фондов и обеспечило бы нам быструю ликвидность. Но учредитель компании пока не ставит перед нами таких задач. Поэтому в настоящий момент меня больше интересует внедрение разработанного нами типового дома. Как государственная строительная компания, мы должны использовать такой потенциал экономии.

– Новый типовой дом, который вы недавно представили, как вы обещаете, должен обеспечить экономию в процессе нового строительства. Не создает ли это угрозы архитектурного однообразия?

– Этот вопрос был для нас очень важен на этапе разработки типового дома. Мы ни в коем случае не хотели повторять ошибок прошлых десятилетий, которые привели к появлению однообразных и монотонных жилых кварталов. Мы позаботились о том, чтобы обеспечить экономичные варианты оформления фасадов и сохранить при этом их индивидуальность.

– Кроме того, вы строили квартиры в модульных домах для беженцев. Будут ли эти квартиры еще экономичнее?

– По нашим последним расчетам, наш типовой дом еще экономичнее, чем модульные конструкции, которые мы применяли в проектах домов для беженцев. В будущем мы также займемся разработкой жилья для беженцев на основе нашего типового дома. Это очень гибкая в применении конструкция. Ее можно возводить до уровня высотного здания. Мы добились высокого коэффициента эффективности жилой площади – 78 процентов общей площади этажа. В целом, с новым типовым домом мы экономим двузначный процент от строительных расходов по сравнению с традиционными плановыми конструкциями.