Недвижимость Берлина обзор рынка за 2016 год

Инвестиционный банк Берлина (Investitionsbank Berlin) опубликовал обзор рынка недвижимости Берлина за 2016 год. Недвижимость Берлина продолжает динамику устойчивого роста.

Эксперты банка пишут, что экономика Берлина продемонстрировала высокую устойчивость в этом неспокойном международном климате, показав возобновление роста в 2015 г. на уровне выше среднего государственного показателя. Самые высокие импульсы роста наблюдаются в строительной отрасли, а также в сфере бизнес-услуг. Уровень безработицы в Берлине в 2016 г. был существенно ниже уровня предыдущего года и впервые с момента объединения Германии составил менее 10%.  За последние три года в Берлине было создано приблизительно 130 000 новых рабочих мест. Экономика Берлина продемонстрировала рост на уровень выше среднего государственного показателя несмотря на нестабильное международное положение, связанное с осуществлением Брексита, переориентацией в политике США и сложными трансформационными процессами в Китае.

Рост населения

При показателе 3,52 млн. жителей население Берлина на конец 2015 г. достигло самого высокого уровня с момента окончания Второй мировой войны. С 2011 г. ежегодный прирост стабилизировался на сравнительно высоком уровне. С тех пор население Берлина увеличилось более чем на 190 000 человек – в результате естественной динамики населения и, прежде всего, миграции. Для сравнения: только этот дополнительный прирост населения уже существенно превышает количество жителей в Потсдаме, административном центре федеральной земли Бранденбург (167 745 человек).

Существенным для такого прироста населения является – наряду с низким, но положительным сальдо естественного прироста – приток мигрантов извне. В отличие от предыдущих нескольких лет, в 2015 г. миграционный прирост был сформирован практически полностью за счет миграции из-за рубежа. Приблизительно 87% (около 45 700 человек) приходится именно на этот тип миграции. Тем не менее, Берлин продемонстрировал чистый миграционный прирост только по сравнению со старыми (западными) федеральными землями. При этом пригороды Берлина получили благоприятный приток населения за счет увеличившегося оттока из самой столицы. Без сомнения, это частично объясняется реакцией на состояние рынка недвижимости в Берлине. По сравнению с новыми (восточными) федеральными землями, Берлин в 2015 г. впервые показал отрицательное миграционное сальдо.

Динамика спроса

В Берлин переезжают прежде всего молодые люди. Более 95% миграционного прироста приходится на лица младше 30 лет. Несмотря на выросшие рыночные цены на аренду и приобретение в собственность квартир, центр Берлина остается первым выбором для мигрантов из-за рубежа. Стабильный рост населения в Берлине имеет повсеместный характер. Все районы города в 2015 г. продемонстрировали прирост населения. При этом самый существенный прирост населения приходился на центральные восточные районы Митте и Панков. Согласно прогнозу роста населения Главного управления при Сенате по городскому планированию и благоустройству,  до 2030 г. в Берлине ожидается дополнительный прирост населения в размере приблизительно 7,5%, что составляет 266 000 человек.

Как и в других крупных городах, центральным фактором спроса на рынке квартир является продолжающееся уменьшение домохозяйств. Доля единоличных домохозяйств выросла за последние десять лет приблизительно на 2 процентных пункта до 55%. Если учесть домохозяйства, состоящие из двух человек, выясняется следующее: 83% Берлинцев проживают в небольшие домохозяйствах состоящих из одного или двух человек.

Кроме того, спрос на недвижимость Берлина определяется финансовым состоянием домохозяйств. Финансовое состояние определяет их платежеспособность на рынке квартир. С 2006 г. средний ежемесячный чистый доход домохозяйства по всему Берлину вырос на 20%. Наиболее существенный рост показали домохозяйства, состоящие из двух и трех человек. Самый низкий прирост при этом приходился на единоличные домохозяйства – крупнейшую группу спроса на рынке квартир. Уровень безработицы уже несколько лет постоянно снижается. В октябре 2016 г. он составил 9,2% по всему Берлину. При этом по-прежнему наблюдаются существенные различия, прежде всего, между восточной и западной частями города. В то время как в восточных районах преобладают показатели ниже среднего, в западных районах уровень безработицы выше.

Недвижимость Берлина

В обзоре рынка недвижимости Берлина так же затронут вопрос строительства, где видно, что строительная деятельность существенно активизировалась с 2011 г. В 2015 г. было сдано в эксплуатацию 10 722 квартиры, что составило новый рекорд с 2006 г. Этот показатель соответствует дальнейшему росту на 23% по сравнению с предыдущим годом.

Как и в прошлом году, самый высокий рост пришелся на строительство многоэтажных квартирных зданий. Две из трех квартир, сданных в эксплуатацию в 2015 г., находились в этом сегменте. Приблизительно каждая пятая квартира, завершенная в 2015 г., находилась в районе Панков (в общей сложности 2 001 квартира). Самые низкие показатели сдачи в эксплуатацию за 2015 г. наблюдались в районах Шпандау, Райникендорф и Нойкельн.

Количество выданных разрешений на строительство предоставляет важные ориентиры для понимания будущей динамики строительства многоквартирных домов. Это число постоянно растет с 2010 г. С тех пор было выдано в целом 76 851 разрешение на строительство. В 2015 г. Берлин вышел на новый рекорд с 22 365 выданными разрешениями. Этот показатель приблизительно соответствует уровню выдачи разрешений на строительство в середине 1990-х гг.

Динамика предложения

Аналогично показателям сдачи строительных объектов в эксплуатацию, основное количество разрешений на строительство также приходится на многоэтажные квартирные дома. Большое количество разрешений, выданных в Митте и Трептов-Кёпеник – более 3 000 разрешений в 2015 г. – позволяет ожидать, что особенно высокое число сдаваемых в эксплуатацию объектов в будущем будет приходиться на эти районы.

Динамические процессы модернизации квартир, как находящихся в собственности, так и предназначенных для сдачи в аренду, продолжались и в 2015 г. В течение года количество модернизированных квартир для сдачи в аренду составило 17 331. Это соответствует дальнейшему росту более чем на 50% по сравнению с предыдущим годом. При этом в 2015 г. больше квартир для сдачи в аренду в жилых зданиях было модернизировано, чем было дополнительно построено новых квартир за тот же год. За период с 2014 г. по 2016 г. количество арендуемых социальных квартир сократилось примерно на 20 000 до уровня 115 000. Квартиры с контролируемым уровнем цен на аренду и составом жильцов находятся преимущественно в собственности городских управляющих компаний, а также частных собственников.

Рынок домов на одну и две семьи

В 2016 г. цены предложения на покупку домов для одной и двух семей (включительно с земельным участком) выросли. Средняя стоимость всех соответствующих предложений как для новых, так и для старых домов в четвертом квартале 2016 г. составило 375 000 евро. Это соответствовало приросту на уровне 7,1% по сравнению с четвертым кварталом 2015 г. За весь рассматриваемый период с 2009 г. цены выросли на 50,6%. Тем не менее, фактические цены покупки на дома, приобретаемые в собственность, в 2016 г. в целом приостановились. Таким образом, была прервана долгосрочная тенденция постоянного ежеквартального роста.

Дома на одну и две семьи приобретаются и продаются прежде всего в пригородных районах. Внутри маршрутного кольца городской скоростной железной дороги (S-Bahn) этот сегмент не играет практически никакой роли. Самые высокие цены выше 450 000 евро наблюдаются прежде всего в престижных частях района Целендорф в юго-западной части города. Сравнительно высокий уровень цен сохраняется также и в непосредственно соседних районах.

Самые низкие цены на дома, приобретаемые в собственность, наблюдаются преимущественно в пригородных районах, прежде всего в таких, как Трептов-Кёпеник, Панков, Марцан-Хеллерсдорф и Шпандау.  

Рынок квартир, приобретаемых в собственность

На протяжении многих лет цены на приобретаемые в собственность квартиры в Берлине демонстрировали постоянный рост. В середине 2015 г. при среднем показателе 3 663 евро/м2 были достигнуты максимальные цены на покупку квартир, приобретаемых в собственность. Однако в первом квартале 2016 г.  было отмечено снижение квартального показателя, после чего цены снова выросли и в четвертом квартале при показателе 3 538 евро/м2 снова достигли уровня начала 2015 г.

Кроме того, становится очевидно, что динамические показатели для старых домов и новостроек в этом рыночном сегменте снова сближаются. Цены предложения на квартиры, приобретаемые в собственность в новостройках (учтенные среднегодовые показатели) в последнее время находились в среднем на уровне 3 808 евро/м². Это значение по-прежнему выше цены предложения на квартиры в старых домах, которые в последнее время достигли среднего показателя 3 197 евро/м². По сравнению с предыдущим годом, цены на новостройки существенно снизились (-12,3%), приблизительно до уровня 2013 г.

Средняя цена предложения в пригородах Берлина находилась на уровне 2 261 евро/м², что существенно ниже, чем в самом Берлине. При этом самые высокие средние цены предложения и покупки во всей пригородной зоне были отмечены в Потсдаме.

Рынок арендуемых квартир

Арендные ставки в Берлине продолжают расти. Так, средняя цена аренды (без учета коммунальных услуг) в Берлине за 2016 г. выросла на 3,1% по сравнению с предыдущим годом, до 9,07 евро/м². Новые квартиры (год постройки от 2002 г.) и дома старой постройки (до 1918 г.) демонстрируют самые высокие средние ставки аренды. Пространственное распределение показало разрыв в уровне цен между средними показателями 11,50 евро/м² в районе Фридрихсхайн-Кройцберг и 6,51 евро/м² в Марцан-Хеллерсдорф.

Более чем каждое четвертое арендное предложение в 2015 г. находилось на уровне более 11,00 евро/м². Средние чистые арендные ставки без учета коммунальных услуг на уровне 11,00 евро/м² и более были отмечены прежде всего в пределах маршрутного кольца скоростной железной дороги, а также в престижных частях района Штеглиц-Целендорф. В центральных районах города практически не было арендных предложений ниже 10,00 евро/м². Ценовой сегмент ниже 7,00 евро/м² был представлен в 2015 г. по всему городу менее чем 18% всех арендных предложений. Такие предложения находятся преимущественно в периферийных частях пригородных районов Берлина.

Ключевой вопрос: миграция

Миграция рассматривалась как ключевой вопрос в Отчете инвестиционного банка по рынку квартир за 2016 г. Берлин уже несколько лет растет в первую очередь за счет миграционного прироста, в том числе в первую очередь за счет прироста из-за рубежа.

Примечательно то, что для миграции из-за рубежа – несмотря на возросшие рыночные цены на аренду и приобретение квартир в собственность – центр города остается первым выбором. Новые мигранты ориентируются, в частности, на северо-восточные районы (Веддинг, Митте, Панков), а также на международно известный район Кройцкельн, как и на модные центральные районы в южной части Кройцберга и северного Нойкельна, во Фридрихсхайне и в прилегающих планируемых зонах Лихтенберга.

Мобильность населения в пределах Берлина (внутренняя миграция) c 2006 г. снизилась более чем на одну пятую, до уровня 7,7% в 2015 г. Для сравнения: в 1997-1998 гг. мобильность населения еще составляла приблизительно 13%. Это можно оценить как явный показатель растущего напряжения на рынке квартир. 

В процессе внутренней миграции центр города теряет практически исключительно местное население, при этом внешние части города получают соответствующий прирост. Приток мигрантов в центр и высокий уровень цен предположительно ведут к тому, что местное население в случае переезда перемещается прежде всего во внешние районы. Последние, со своей стороны, показывают относительно высокий уровень оттока в пригороды, прежде всего в крупные жилые районы и в многоэтажные квартирные дома, построенные после 1990 г.