Процесс покупки недвижимости в Германии

Процедура приобретения немецкой недвижимости.

приобретение квартиры в Германии

В данном материале мы разберем, как выглядит процесс покупки недвижимости в Германии.

1. ВЫБОР НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ

Как происходит выбор недвижимости в Германии?

Любое иностранное лицо (как физическое лицо, так и юридическое) имеет право приобретать недвижимость в Германии без каких-либо ограничений. В любом количестве. Единственное требование – действующий паспорт и доказательство происхождения капитала.

Во время процесса выбора объекта клиенту нужно задать самому себе вопросы:
Для чего мне нужна эта недвижимость?
Нужна она для собственного проживания или для сдачи в аренду?
Или это инвестиционная недвижимость, и планирую ли я в ней проживать?

Если эта недвижимость для инвестиций, то нужно четко это обозначить. Ведь такая недвижимость должна прирастать в цене и максимально приносить деньги в соотношении: цена квадратного метра покупка и последующая ее аренда.
Во время выбора недвижимости в Германии рекомендуется поискать информацию, насколько этот район или регион за последние 2-3 года вырос в цене в отличие от других районов или регионов.

В Германии есть районы, которые активно выросли за последние несколько лет. Это чаще всего связано с появлением в районе новых застройщиков или развитием инфраструктуры. А есть районы, которые, напротив, выросли года 3-4 назад, а последние 2 года в них наблюдается затишье. И сейчас они уже начинают отставать от других районов. На этом моменте нужно особо сконцентрироваться.

При выборе объекта обратить внимание на следующее:

-есть ли выезд на автобан
-выходят ли окна на главную улицу
-есть ли рядом ветка метро
-вид из окна
-обратить внимание на соседние здания
-есть ли в квартире арендатор (стабильность получения платежей от него)
-состояние окон, стен, дверей
-вид отопления (центральное, газовое и т.д.)
-центральная ли горячая вода или в квартире стоит бойлер.

Цена таких объектов может быть привлекательна, но для себя клиент должен понимать, что это может повлиять на сумму последующей аренды объекта.

Во время просмотра документов обратить внимание, как давно модернизировалось здание: давно ли меня делался фасад дома, было ли выполнено дополнительное утепление. Немаловажными факторами при покупке недвижимости являются транспортное сообщение, близость до метро и центра города, развитость инфраструктуры: наличие магазинов, торговых центров, детских садов, школ.
В Германии, как и в других странах действует правило «3-х Л»(локации, локации, локации). Местоположение многое решает. Это правило влияет на арендный спрос, рост цены в будущем и покупательский интерес в случае продажи объекта.

описание процесса приобретения

2. СБОР ДОКУМЕНТОВ

Один из самых важных пунктов в процессе покупки недвижимости в Германии будет являться проверка документов приобретаемого объекта.

Вот перечень основных документов, необходимых при оформлении договора купли-продажи недвижимости в Берлине:

- выписка из кадастра (Grundbuchauszug);

- декларация о делении общего имущества на частичные совладения/определение частей имущества (Teilungserklärung);

- план здания (Aufteilungsplan);

- сертификат энергоэффективности здания (Energieausweis);

- экономический план, согласно которому вы сможете увидеть, какие коммунальные платежи будут у объекта в будущем году и какие будут расходы во время его обслуживания (Wirtschaftsplan);

- устав собственников квартир (Gemeinschaftsordnung);

- протокол собрания владельцев квартир (Eigentümerversammlungsprotokoll);

- годовой финансовый отчет (Jahresabrechnung);

- документ о денежных резервах/накоплениях (Rücklagenübersicht);

- описание постройки, ремонта, модернизации здания (Bau-, Sanierungsbeschreibung);

- договор аренды, если квартира сдана в аренду (Mietvertrag). ⠀

- Перед подписанием договора необходимо запросить еще два немаловажных документа. Один из них – справка из домоуправления об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если недвижимость приобретается с арендатором, то понадобится второй документ – таблица с цифрами, в которой можно отследить, насколько вовремя поступают на счет платежи за аренду (желательно за последние год- два).

После того, как клиент выбрал объект, мы обязательно спрашиваем документы на объект, чтобы посмотреть его внутреннюю составляющую и оценить, как все выглядит изнутри: есть ли долги, какие последние решения принимались на собрании жильцов дома.

Если квартира сдана в аренду, нужно обратить внимание на то, как выплачивалась арендная плата.

Если это коммерческое здание, нужно посмотреть, какие арендаторы снимают недвижимости, когда они заселились, как они платят, насколько вовремя платят.

Нужно заглянуть в реестр, чтобы определить, есть ли обременения у данного объекта.

Одно дело, когда мы видим здание и снаружи и нас все устраивает, другое – когда смотрим документы.

К примеру, на картинке все хорошо, но на самом деле по документам может оказаться, что все далеко не так. Например, здание отель и оформлено на фирму, у которой имеется займ. С этим займом фирма не справляется или доходность не такая высокая, хотя отель приносит хорошую прибыль. Для покупки за наличные такой объект подойдет, но если подать на финансирование в банк, то банк откажет в кредитовании.

Большенство документов должны быть актуальными (не более 1-2 месяца). Желательно собрать протоколы с собраний жильцов, посмотреть годовые отчетности по коммунальным платежам за последние 2-3 года.

Проверку документов можно поручить адвокату, который может Вас представлять. Проверку обременения проводит нотариус. Продавец подписывает документ о том, что объект не имеет долгов. Но если это объект имеет высокую стоимость, то довольно часто пользуются услугами юриста, который проверяет весь пакет документов.

3. РЕЗЕРВИРОВАНИЕ ОБЪЕКТА

Процесс резервации:

Направляется письмо продавцу о том, что покупатель намерен приобрести объект за определенную стоимость. После того, как продавец получит письмо от покупателя, продавец высылает бланк резервирования. В бланке резервирования покупатель расписывается в том, что он приобретает объект и готов заплатить комиссионные вознаграждения, после чего объект будет зарезервирован до определенного числа.
Параллельно с этим назначается дата самой сделки у нотариуса. К этой дате проверяются документы об объекте и вычитывается договор.
Но договор резервации не дает гарантии, что продавец не начнет его предлагать другим покупателям. В своей практике мы не встречались с подобным.
Но судя по информации юристов, нет полной защиты, даже несмотря на то, что внесена сумма резервации. Как правило, сумма небольшая (от 500 евро и до 1000 евро). Это говорит о серьезности намерений покупателя.

4. ПОДГОТОВКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ (нотариусом или адвокатом)

Подготовка документов начинается с момента подачи заявки одной из сторон (покупателем или продавцом) о том, что стороны договорились о сделке и хотят приобрести /продать недвижимость. По немецкому законодательству право выбора нотариуса остается за покупателем. Хотя часто бывает так, что продающая сторона настаивает на своем нотариусе. Но в этой ситуации закон на стороне покупателя.

Покупателю или продавцу, если он не говорит на немецком языке, заранее нужно позаботиться о выборе переводчика, который будет курировать сделку на всех ее этапах: как на этапе проверки договора, так и непосредственно в момент сделки.

Если покупатель находится за пределами Германии, то для перевода денег на нотариальный счет или счет продавца, потребуется переведенная копия договора купли-продажи. Это необходимо для того, чтобы валютный контроль пропустил перевод денежных средств, опираясь на этот документ.

Нотариальная сделка назначается за 2 недели до того, как обе стороны получают черновую версию договора. На ознакомление с договором как раз потребуется 2 недели. Но если покупатель и продавец являются физическими лицами и между ними есть договоренность о переносе сделки на более ранний срок, то 2 недели можно и не ждать. Если одна из сторон является юридическим лицом, тогда по немецким законам обязательно должно пройти 2 недели для ознакомления с договором купли-продажи. За этот период времени сроком в 2 недели обе стороны могут внести корректировки в договор.

В договоре купли-продажи должно быть прописано, что недвижимость не имеет никаких обременений.

Обязательно нужно прописывать все сроки, которые должны соблюдаться обеими сторонами. Например, сроки перевода денежных средств на счет нотариуса или продавца. В договоре также следует прописать штрафные санкции в случае нарушения сроков. Как правило, суммы штрафов пропорциональны сумме сделки.

5. СДЕЛКА У НОТАРИУСА / ПОДПИСАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Подписание договора купли-продажи у нотариуса при покупке недвижимости в Германии.

При приобретении недвижимости в Германии требуется согласие одного из супругов. Если жилье приобретает жена, то муж дает на это свое согласие. И наоборот. Супругу/супруге необходимо присутствовать в момент сделки или нужно предоставить соответствующий документ о согласии.

Если покупатель/продавец – иностранец, то в момент сделки должен присутствовать нотариальный переводчик. Он должен заранее ознакомиться с договором купли-продажи, а в процессе сделки синхронно переводить речь нотариуса.

Если переводчик не требуется, то сделка купли-продажи занимает в среднем 40-50 минут, при наличии переводчика - 1,5-2 часа. Если сделка сложная, то процесс может затянуться и до 2-3х часов.

Во время подписания документов необходимо внимательно проверить кадастровые номера, квадратуры, адрес. Если к объекту недвижимости идут дополнительные объекты (парковочные места, гаражи и тд), то в договоре купли-продажи обязательно указываются их внутренние номера.

Во время покупки объекта у покупателя есть 2 варианта перевода денег:

1. Перевод на свой немецкий счет.

Перед тем, как завести деньги в немецкий банк, покупатель должен сообщить банку, что он будет переводить соответствующую сумму согласно договору купли-продажи.

Важно, чтобы была апостилизация денег, то есть документальное подтверждение происхождения денег со всеми апостилями, переводами.

Деньги могут прийти из любой точки мира напрямую продавцу по номеру счета, указанному в договоре. Но перевод средств осуществляется после согласия нотариуса и в том случае, когда все условия для перевода денег уже соблюдены. Как правило, это происходит тогда, когда есть предварительная запись внесения в Поземельную книгу о том, что господин X намеревается продать объект, а господин Y хочет его приобрести. Когда она есть, то можно переводить деньги напрямую продавцу.

2. Перевод на нотариальный счет.

Это делается для того, чтобы объект мог передаться до внесения записи в реестр. Сегодня подписали договор купли-продажи и уже завтра перевели деньги. Как только деньги переведены на лицевой счет, можно произвести передачу квартиры.

Это делается для того, чтобы покупатель мог, как можно раньше начать использовать объект. Например, если есть арендатор, с которого новый собственник может уже начать получать деньги. Если покупаете объект с арендатором, то выгодно перевести деньги на счет нотариуса. Однако нотариальные расходы в таком случае будут выше.

Для внесения записи в среднем требуется до 2х недель времени.

В нашей практике было такое, что сделка выпала на летние каникулы, когда большинство госслужащих находятся в отпуске, а другие коллеги не могут помочь. Пришлось ждать предварительной записи 2 месяца.

Хотим отметить, что, прежде, чем принимать решения по покупке недвижимости в Германии, стоит обратиться за консультацией к специалисту.

Если у Вас есть вопросы или Вам интересна более детальная информация по теме, процесс покупки недвижимости в Германии, напишите пожалуйста на нашу почту: info@callidus-invest.com или позвоните по телефону:

Звонки по Германии: +49 152 3369 8502
Звонки по России: +7 495 018 89 57