Коммерческая или жилая недвижимость в Германии?

Коммерческая VS Жилая. Что выбрать?

Коммерческая или жилая недвижимость в Германии?

С данным вопросом мы сталкиваемся в своей практике довольно часто. Поэтому решили посвятить этому отдельный пост.
⠀
Что относится к коммерческой недвижимости?
-ресторанный бизнес
-гостиничный бизнес (отели)
-магазины
-офисы для ведения бизнеса
-промышленные помещения.
⠀
Особенности:
⠀
- Отели. Под отелем понимаются здания, которые имеют технические свойства отеля с отдельными комнатами, банкетными залами, залами для переговоров, ресторанами.
Владелец сдает в долгосрочный договор аренды в какую-нибудь крупную управляющую компанию, которая сама производит весь отельный бизнес: заселяет/выселяет, производит уборку, содержание и тд. А владельцу платит ежемесячную аренду.
⠀
- Коммерческие помещения под офисы.
⠀
- Торговые центры. Нюанс таков, что обязательно нужно смотреть, кто является арендаторами. Если там находится крупный арендатор, который занимает 40-60% площади, то рано или поздно он начнет диктовать свои условия.
⠀
- Небольшие магазины. Заключается долгосрочный договор. Арендодатель ежемесячно кассирует деньги. Здесь стоит отметить, что есть риск, связанный с конкуренцией. Нет гарантии, что через некоторое время рядом не откроется модернизированный магазин, и бизнес не встанет. А в случае приобретения в кредит объект может быть продан с молотка.

⠀
Если вы хотите приобрести коммерческую или жилую недвижимость в Германии, учитывайте следующее:
⠀
1. Местность, в которой находится объект инвестиций. Есть много городов, где все достаточно дорого и рентабельность в процентном соотношении цены квадрата и последующая аренда невысока (Мюнхен). Лучше выбирать города с потенциалом роста (Берлин). Не стоит инвестировать в «бедные земли», где экономика не на высшем уровне. При выборе нужно смотреть локацию города, статистику по росту населения.
⠀
2. Бизнес с жилой недвижимостью намного выигрышнее, чем с коммерческой недвижимостью. Почему? Многие инвесторы, вложившие инвестиции в коммерческую недвижимость в развитых землях, отмечают, что, если бы у них был пакет квартир, то при необходимости могли бы продать некоторое количество. Не нужно продавать весь объект целиком. Это очень удобно. Ведь с большого коммерческого объекта сложно вывести 100-200 тыс. евро.
⠀
3. Быстрая монетизация. Квартиру всегда продать проще, чем нежилое помещение. Гораздо проще рассчитать рыночную стоимость квартиры в определенном районе. А в случае с отелем нужно нанимать нескольких экспертов, которые будут давать вам свою оценку стоимости объекта.
⠀
4. Многие инвесторы, которые хотят инвестировать в Германию, видя низкие процентные ставки, начинают использовать по полной эту возможность. Они не думают о том, что неизменная процентная ставка например 2,5% гарантирована только на 10 лет. И есть риск, что процентная ставка через 10 лет на рынке финансирования будет около 5-6%. Тогда и платёж по кредиту может вырасти на 70-80%.
⠀
5. Исходя из опыта, жилая недвижимость приносит больше дохода, чем коммерческая.

⠀